Riforma del Condominio – Parte Prima

Il 17 dicembre 2012 è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale la legge 11 dicembre 2012 n. 220 “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”. Inizia quindi il conto alla rovescia per l’entrata in vigore della legge che avverrà esattamente tra sei mesi (Giugno 2013).

 

Andiamo a vedere le maggiori modifiche:

 

Il nuovo art. 1117 c.c. – Parti Comuni

Quanto all’art. 1117, nessuna specifica novità. Si è esclusivamente tradotto in legge l’elaborazione giurisprudenziale dell’ articolo stesso. Sono da considerarsi parti comuni, i pilastri, le travi portanti e le facciate, chiarendo che non esiste alcuna differenza tra edifici con muri portanti e quelli con i pilastri. Una parte dell’edificio completamente dimenticata nella revisione dell’articolo sono i balconi. Si poteva pensare di specificare qualche cosa anche ai fini della ripartizione delle spese relative a questa parte dell’edificio

Entrano nel novero dei beni comuni le aree destinate a parcheggio ed i sottotetti che siano destinati per le loro caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune.

Con riferimento agli impianti, entrano nell’elenco quello radio e tv, si specifica quello idrico e fognario (sparisce il riferimento agli acquedotti) e si chiarisce il punto a partire dal quale finisce la proprietà condominiale e inizia quella esclusiva.

Per il resto vale quanto s’è sempre detto in relazione al vecchio art. 1117 c.c.: se un bene o un servizio non sono inclusi nell’elenco, per considerarli condominiali è necessario valutare se essi servano al migliore godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, insomma se sono funzionali a tale scopo. Resta sempre salvo il diverso contenuto dei titoli (vale a dire atti d’acquisto e regolamento contrattuale).

 

Il nuovo art. 1118 c.c. e il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato

“Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

il Legislatore altro non ha fatto che recepire l’ orientamento giurisprudenziale in materia. Si specifica meglio che la modifica della destinazione d’uso non può comportare la sottrazione dalle spese di conservazione. Il riferimento è ai costi di conservazione e non a quelli d’uso. In pratica se il mutamento di destinazione d’uso comporta la dismissione dall’uso di determinati impianti o servizi (es. impianto termico), il proprietario di questo bene dovrà pagare solamente le spese di conservazione (es. rifacimento totale o parziale) ma non anche quelle ordinarie (es. bollette).

 

Il nuovo art. 1120 c.c. e la disciplina delle innovazioni delle parti comuni

Il nuovo art. 1120 c.c., come il precedente, non contiene la nozione di innovazioni. Continuerà a valere l’opera della giurisprudenza, secondo la quale “per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (Cass., 23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602; Cass., 26 maggio 2006 n. 12654). La vera modifica riguarda la diminuzione dei quorum deliberativi per determinati interventi. Dopo l’entrata in vigore della legge, la deliberazione di opere ed interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti dovrà essere considerata valida se adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno i due terzi del valore dell’edificio (666,66 mill.). I millesimi restano gli stessi ma la maggioranza richiesta è quella degli intervenuti all’assemblea e non quella dei partecipanti al condominio.

Sarà sufficiente, invece, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 mill.), per deliberare quelle innovazioni indicate dai numeri 1, 2 e 3 del secondo comma dell’art. 1120 del codice civile come ad esempio l’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzare parcheggi, opere per il contenimento del consumo energetico, installazione di impianti da energie rinnovabili o di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo. In tutti i casi se anche uno solo dei condomini solleciti una deliberazione in tal senso, l’amministratore, entro trenta giorni dalla richiesta dettagliata e specifica degli interventi di cui si richiede l’adozione, deve convocare l’assemblea (si badi entro 30 giorni l’assemblea dev’essere convocata ma si può svolgere oltre tale termine) per le deliberazioni sul punto.

Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1121 c.c. riguardante le Innovazioni gravose e voluttuarie.

 

I nuovi artt. 1129, 1130, 1131 c.c., ovvero le nuove regole riguardanti l’amministratore

Essendo questi, articoli assai intricati ed importanti, si rimanda la discussione degli stessi ad una prossima uscita della mia rubrica. Nel frattempo, chi avesse intenzione di approfondire tali argomenti può contattarmi via mail a questo indirizzo: alessandro.dellovicario@gmail.com

 

Il nuovo art. 1135 c.c. ed il fondo obbligatorio per i lavori straordinari

Le novità all’art. 1135 c.c. sono essenzialmente due.

La prima riguarda l’obbligatorietà dell’istituzione di un fondo speciale per l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria pari all’importo dei lavori medesimi.

Il nuovo ultimo comma, infine, consente all’amministratore, dietro autorizzazione dell’assemblea con la stessa maggioranza necessaria per la sua nomina, di partecipare a programmi di riqualificazione urbana insistenti sulla zona ove il Condominio è ubicato.

 

Il nuovo art. 1138 c.c. e la polemica sugli animali domestici

La “riforma” ha portato in dote all’art. 1138 c.c. due modifiche. In sostanza il nuovo terzo comma afferma che il regolamento dev’essere allegato al registro dei verbali. La seconda vieta clausole che impediscano di tenere animali domestici in casa. Bisogna però specificare che è stato altresì votato il seguente ordine del giorno. “La Commissione giustizia, preso atto che al terzo comma dell’articolo 1138 del codice civile è aggiunto il seguente: “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”; rileva come il divieto in parola non riguarda i regolamenti cosiddetti contrattuali che sono approvati da tutti i condomini con l’adesione al regolamento formulato dal costruttore prima della costituzione del condominio, ovvero con una deliberazione assembleare unanime, perché la disposizione è collocata all’interno dell’articolo che disciplina il regolamento condominiale. Tale formula di compromesso è di fondamentale importanza perché consente da un lato di rispettare la sensibilità degli amanti degli animali, e dall’altro, in coerenza con i principi di autonomia contrattuale (articolo 1322 del codice civile), consente ai condomini di deliberare all’unanimità limitazioni ai diritti dominicali loro spettanti avuto riguardo allo stato dei luoghi. Per quanto riguarda l’efficacia nei confronti dei terzi, occorre ricordare che il carattere reale delle limitazioni convenzionali della proprietà nel condominio determina la loro opponibilità agli acquirenti a titolo particolare delle unità immobiliari, purché tali limitazioni risultino trascritte presso la Conservatoria dei registri immobiliari a norma dell’articolo 2643 del codice civile e ciò si verifica quando sia trascritto il regolamento, ovvero quando sia trascritto l’atto di acquisto che indichi, con precisione, i vincoli a cui è sottoposto il bene oggetto della compravendita. In assenza di trascrizione, i vincoli saranno opponibili solo quando l’acquirente li abbia espressamente accettati” Insomma, la norma varrebbe per i soli regolamenti assembleari. Uso il condizionale per un semplice motivo: un ordine del giorno non rappresenta una legge d’interpretazione autentica e la norma non è tassativa nel senso specificato in quest’atto del Senato. Vedremo che cosa ne penserà la giurisprudenza in merito alla legittimità delle clausole che vietano di detenere gli animali eventualmente inserite nei regolamenti contrattuali (quelli futuri perché per quelli già firmati prima dell’entrata in vigore della riforma, questa norma non si può applicare in quanto “la legge non dispone che per l’avvenire” art. 11 disp. prelim. c.c.). Ad ogni buon conto qualunque sia l’ambito di applicazione dell’ultimo comma è bene tenere presente che il divieto di introdurre tali tipi di clausole non significa impossibilità di chiedere l’allontanamento di un animale pericoloso o disturbatore.

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Come sempre sono a vostra disposizione per rispondere alle vostre domande e curiosità sul mondo dei condomini alla mail alessandro.dellovicario@gmail.com e presso il mio studio a Tortona in Largo E. Borgarelli n.3 dove tutti i clienti ed i lettori potranno usufruire di consulenza gratuita ed avere risposte precise ed esaurienti circa eventuali dubbi.

 Alessandro Dello Vicario

19 dicembre 2012